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70年土地使用权到期可延长 《物权法》热点详释

0 生活 | 2007年9月20日
   5月25日,正在召开的江苏省十届人大常委会第16次会议举办法制讲座,主讲人是全国人大常委会法工委民法室主任姚红,主题则是当前社会关注 的立法热点———《物权法》。姚红是我国研究物权问题的专家,目前正参与《物权法》起草工作。她介绍,制定《物权法》已列入5年立法计划,全国 人大常委会已进行两次审议,许多问题争议较大,其中有8个方面与百姓关系密切、十分敏感。
  70年土地使用权可延期
  买商品房的人都要领两个证:房产证和土地证,土地证有效期是70年。许多人关心,70年后房屋占用的土地还是我的吗,是否需要重新掏钱买地? 姚红说,这一问题《物权法》将有明文规定。国家允许续期,但要交一笔土地使用权出让金,至于交多少钱,目前尚无定论。
  《物权法》对建设用地收回问题进行了重点关注。国家批租的土地都有一定年限,土地使用权到期了,国家要收回,上面盖的房子又不能拿走,怎 么办?从保障公民私有财产和社会稳定出发,《物权法》规定,国家允许房主续期拥有土地使用权。如房主不愿续期,国家将收回土地,但上面房屋归 谁所有目前尚有争议,国外惯例是建筑物归土地所有者。
  建设用地使用权问题是现有法规的盲点。姚红说,《物权法》将规定在什么条件下才允许划拨土地,并将对操作程序进行规范。通常情况下,一律 采用拍卖、招标方式出让建设用地。征收土地只有出于公共目的才允许。因为土地不可再生,本着节约用地原则,《物权法》将明确土地使用权与空间 权关系。比如,你依法拥有5层楼的房屋,可立交桥从你家楼顶穿过,就侵犯了你的空间权。《物权法》对此将有规定。
  楼道做广告业主可分成
  《物权法》对小区业主的权益维护也将有详规。姚红说,随着住宅商品化进程加快,越来越多的人购买商品房。目前矛盾较多的是如何维护建筑物 区分所有权,即自己购买的独立部分以及共用部分享有的权利,说白了就是业主权利,国外也叫公寓所有权。
  对业主行使权利的方式和规则,《物权法》将予以明确。其中包括,如有人在楼道、外墙面做广告,要与业主委员会签合同,小区居民将享受广告 收益的分成。小区有居民改变住宅用途需要多少人同意才行,这一点在立法时争议较大。一种意见是多数人同意就行了,另一种意见是全体居民同意才 行,理由是,如果你开餐馆,小区大多数人吃饭方便了,当然没意见,但就我住在餐馆楼上,噪音、油烟受不了。还有,有人将住宅出租作宿舍,人来 人往,不安全;精明的商人买下住宅后开公司,借此逃税。
  对这些问题《物权法》如何界定规范,目前尚在讨论。
  没约定的车库将归业主
  《物权法》将明确建筑区划内的绿地、道路、物业管理用房、会所、车库到底归谁所有。起草人在征求意见时,各方争议较大。特别是小区车库、 会所归谁所有的问题。一方认为,房价本身已包括车库,车库理应归业主;另一方则认为,像经适房等低价房每平米才一二千元,不可能包括车库。草 案二审时有人提出,除非在购房合同中注明了开发商对车库拥有所用权,否则车库的所有权将一律归业主。这一消息见报后,广州不少开发商就纷纷转 让车库,怕因为合同中没有约定,法规出台后拿不到车库。其实目前还没敲定最后办法。
  立法制约商家一房几卖
  姚红说,立法调研中他们发现,有的人买了预售房后,开发商又将房子拿去抵押贷款,到期不能还款,房子被银行收走。为避免这种开发商一房几 卖、糊弄百姓的现象,《物权法》规定了不动产登记制度和预告登记制度,一旦签订购房合同,房屋物权透明,金融部门查询方便,公民物权能得到有 效保护。
  宅基地住房能不能买卖
  在《物权法》中涉及农民权益的重要内容是宅基地使用权,遇到的难题是宅基地上的住房能否转让。全国人大常委会审议时两种意见非常对立,出 发点都是为农民好,都有道理。
  赞成方理由有3条:既然宅基地上的房屋属于农民,农民享有房屋的所有权,当然就享有使用、处分、受益权;农民大批进城打工,大批房屋闲置是 事实,《物权法》立法原则不是物尽其用吗?理应允许转让出售;农村发展突出问题是贷款难,如允许房屋转让,农民就可到银行抵押贷款,可促进农 村经济。
  反对方理由也有3条:土地法规定,一户农民只能有一处宅基地,如允许转让,有人就会有二三处宅基地甚至更多,外村人来买,本村土地就要流失 ;农民如以此抵押贷款,面临丧失土地的风险,又会失地农民生计无保障,如允许转让,担心干部会多占宅基地,盖房赚钱。
  国企对财产享有什么权
  国企对其财产享有什么权,现行法律表述不同。民法通则规定享有经营权;公司法规定享有法人财产权。《物权法》起草时比较一致的意见是:今 后将无论企业的所有制性质,国家、集体、个人以动产和不动产投资企业,出资人享有资产受益、重大决策、选择经营人的权利;享有对企业财产的占 有、使用、收益、处分的权利。
  集体企业到底谁是老板
  姚红说,目前,各地城镇集体企业的财产归属是本糊涂账。姚红过去在工厂干过,那家工厂是由一帮拖板车的老工人,一人一辆板车组成的一个车 队,性质是集体企业,产权不明晰。还有上世纪70年代的校办工厂,80年代的红帽子乡企。这些企业财产归属难以界定,是员工的?乡镇政府的?还是 县政府的?很乱,立法时研究过几次,但很难定论。从《物权法》的角度来看,城镇集体企业对该企业的动产和不动产享有的权利是清楚的,集体作为 出资人对企业享有的权益也是清楚的,不够清楚的是集体作为出资人时“出资人”是谁,特别是“集体”的范围有多大?
  善意取得不属购买赃物
  什么是物权?姚红说,物权就是对财产的一种支配权,确定财产的归宿和利用。《物权法》就是确认财产、利用财产、保护财产的基本法,它是将 《宪法》中有关公民私有财产不可侵犯规定具体化。
  《物权法》中将作出所有权制度中的善意取得规定。姚红举例说,别人偷了一块手表卖给我,我掏钱买了,但不知道是偷的,这就是善意取得物权 ,不违法,而且也可以依法对这块手表享有所有权。因为我只是掏钱买东西,不应当也不可能知道手表是偷的,没有必要一追到底。针对这一问题,《 物权法》可能作出这样的规定,除非通过各种途径能证明你是知赃买赃,否则就一律认定为善意取得,购买人对所购买的物品享有所有权。

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